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商业地产鏖战白热化

2019-08-12 05:19:04来源:励志吧0次阅读

  在国内地产调控政策渐露峥嵘之际,外资房企却加快了进入地产行业的脚步。

  长江实业、和记黄埔、九龙仓,恒隆地产、凯德……据中原地产粗略估算,2011年全年,仅港资房企在内地实实在在的投入就已接近了1000亿。其中,商业地产尤其遭到外资青睐。

  本土地产商与外资采用了相同的战略。且不算先期杀入商业地产的华润、万达,在2007—2008年的金融危机之后,不少国内地产商也认定商业地产能够带来稳定的现金流,遂加码商业地产投资,中粮就是其中的代表。而2010年4月住宅地产遭遇调控之后,商业地产更被称为资金避风港,恒大、龙湖、中海等皆是此时杀入。

  但是,商业地产真的是一湾“避险良港”?2011年底,本土商业地产的代表企业之一——宝龙地产爆出“控制权转移”危机,这让商业地产这潭浑水中涌动的暗流得以显现。

  “目前,一般认为,商业地产的风险还是比较大的。从国内第一波转型商业地产的热潮到现在,已经有一些项目要竣工了,开发、、运营中的问题已经出现。”第一戴维斯市场研究与开发顾问部董事王琼告知《英才》。

  有风险,但还是有人趋之若鹜。成竹在胸的外资地产商和自认为看清实质的本土地产公司,在这场财富竞赛中,究竟谁能更胜一筹?

  最危险的公司

  在涌入内地市场的外资巨头中,最引人注目的,固然是。

  2011年11月,长江实业斥资8.96亿元在佛山购入一幅商住用地。12月,和记黄埔又花费19亿元拿下大连西岗区一块商业用地。历来,李嘉诚的一举一动都是商业风向,然而,比李嘉诚出手更早的大有人在。

  此前,新加坡凯德商用产业有限公司曾宣称未来 -5年内在中国开发100家购物中心,这几乎是其目前在中国所管理的物业数量的两倍。作为这一目标的前期铺垫,2011年下半年,凯德商用最少斥资百亿元,通过收购股权、购买土地等方式投资中国内地的地产业务。

  此外,2011年9月底,香港恒隆地产经过8 轮角逐,以总价 4.97亿元拿下原昆明市政府两宗商业地块,制造了当年昆明的总价“地王”。10月24日,新加坡仁恒置地集团则以 0亿元拿下珠海市唐家湾情侣北路(南段)两宗商住地块,也创出了珠海主城区2011年挂牌转让的单价“地王”。

  “所谓‘外资抄底’的说法,应该是没问题的。现在,地价的确是一个低谷,在前几次低谷的时候,外资已积累了经验。逆市而入,低买高抛是他们的一贯策略。何况,在他们眼里,未来在内地的对手只有中粮和华润。”安邦公司分析师苏晶对《英才》说。而大家一起造成的超饱和局面,似乎只能靠本土地产企业来承当后果,因为本土企业大多处在行业末尾。

  显示,发达国家人均的商业地产面积是1.2平方米,在中国,不仅一线城市人均商业物业面积已超过这个数字,很多二线城市的人均商业物业面积也在快速上涨。自2010年到现在,三、4线城市中大量城市综合体项目在建或已开业。“未来,中国的二、三线城市,商业物业空置压力是很大的。”王琼说。

  “在目前的形势下,商业地产行业中,最危险的是那些在建项目多、建成后能回款的项目少的公司。实际上,建在三、四线城市的项目当然不好回款。”苏晶的观点直指本土地产公司。

  2008年,烟台宝龙置业公司总经理夏建兵第一次来到海阳的时候,这个县级市狭长的海岸线上,布满了鱼虾养殖场。由于2012年海阳要召开亚洲沙滩运动会,宝龙地产决定在这个小城市投资建设一个规划面积达90万平方米、配套有度假中心、会议中心、五星级酒店、商业街、别墅的综合体项目。

  “项目盈利大概需要两年时间。”面对盈利的质疑,夏建兵曾说“两年内把别墅都卖出去就可以了。”可三年过去了,当年荒凉的海岸线上虽已满是各式各样的海景公寓、别墅,但据当地居民反映,“这些楼盘绝大多数都没有卖出去。”

  盲目的乐观一旦遭受调控,压力陡增。2011年月,宝龙地产的签约销售额仅为46亿元,不及全年目标的一半。11月,穆迪、标普几乎同时下调了宝龙地产的评级。而近期,宝龙向借贷融资和大股东抵押股份的行动,更被外界想象成控制权变更的征兆。

  “国内开发商都是靠卖住宅地产的钱来做商业地产的。但是,现在住宅地产的销售不太好,这就使投入商业地产的资金成了问题。国内利息延续升高,而国外的贷款利息相对较低,外资地产企业在资本实力方面加大了原有的优势。”易城中国副总裁尹宝军对《英才》说。

  泡沫中寻出路

  “大家这个时候都在干什么?占资源。所以,我们要进入山东海阳这样的未开发城市。不用招拍挂,可以跟地方政府谈个好价格。1拿地就是上万亩,开发甚么将来再说。如若不占资源,三五年内,这个游戏就没你的事了。”夏建兵道出了本土地产商对市场的理解。

  “这几年来商业地产的热潮,有很大一部分是房企‘曲线拿地’造成的。房企会讲一个故事给政府听,然后低价拿地。而且,通过以住宅地产养商业地产的方法,企业在一定的时间段内是不会亏钱的。但一个20万平米的商业地产项目,每年的运营成本要好几千万。如果拉大时间跨度看,整个项目就像一个吸金的无底洞。”王琼向《英才》给出了自己的看法。“另外,纯粹的住宅项目全部售完之后,要交一大笔税费。如果包含商业项目,就无需清盘,项目就可以一直做下去,税可以无限期拖延。”

  实际上,回顾历史,不管主做住宅地产的万科、恒大、碧桂园,还是转身商业地产成功的万达,在原始积累时期,都是先进入没人关注的3、4线城市,以相对低廉的价格拿下大幅土地。“万达五年前拿的地,当时都不受重视,现在已摇身一变成了城市核心区。”中国指数研究院研究副总监何田对《英才》表示。

  “这些企业的这类成功经验,让越来越多的公司敢于在3、四线城市拿地。大家都在赌地价上涨。”尹宝军也同意上述观点。

  “本土的商业地产企业,都是在泡沫中寻求前途。他们实力不强,资金、人才……都是短板,如果再不多积累一些地,以后就更没有发展的机会。”在苏晶看来,中国的商业地产企业依然处于“野蛮生长”的原始积累阶段。

  而有母公司资金支持的外资地产商则不是这么看。“有人认为,调控下,商业地产是个避风港。其实这是对商业地产的误解,说明这些企业不知道该怎样做。两年以来,很多开发商都说要转型。但真正实现转型,或制定了商业地产长时间发展策略的开发商,基本上没有。”凯德商用中国区总裁骆伟汉在接受《英才》专访时表达了他的看法。

  凯德商用于200 年进入中国,旗下有包括购物中心、写字楼等多种业态在内的城市综合体项目“来福士广场”,以及购物中心“凯德广场”两种产品。“做房地产,投资回报是第一位的。我们是不会买一块地,然后蹲着等十年,等它从城乡结合部变成中心城区的。”

  “其实,我们的专业是做独立的购物中心。这也决定了我们的回报不是靠散售,而是靠物业的租金。我们的商场不需要和住宅、酒店放在一起。但是,地方政府计划的时候,土地的性质常常是综合体,需要写字楼、酒店配套。为符合要求,我们的项目才是现在的模样。”骆伟汉认为,凯德商用中国的商业模型与国内企业“住宅养商业”根本不同。“这类东西,长时间而言是无法操作的。任何1门生意,如果靠补贴生存,肯定会在未来某个时点倒下。”

  凯德商用每一个项目的最终目标,是租金回报率的稳定上升。之后,凯德商用会将其转卖给境外已上市的,只承担管理业务而不再持有,成功退出。“目前,我们卖掉了中国大陆的8个项目,买家是在新加坡上市的基金——CRCT。”骆伟汉泄漏。“所以,凯德商用最根本的经营思路是房地产管理。如果经营得当,项目会继续升值。这种情况下,凯德商用则不会一次性卖掉,而是先卖出部份股权,拿回现金后再投入新的项目。”

  同样,在曾担负中粮西单大悦城总经理、万达商业管理公司副总经理的暴雪松看来,商业地产最好的模式,肯定是“开发者与经营者分离,而不是所有权和经营权同属。”

  “国际上的优秀企业都是既有商业地产,又有住宅地产,但国内大多数企业很难做到。如果金融市场更加开放,允许房地产信托基金()出现,或许会有更多企业可以做到这一点。”董事长曾对《英才》强调,金融环境在一定程度上决定了中国企业的发展模式。

  而王琼不同意这类说法:“Reits有稳定回报的根本还是其所持有物业能够稳定地挣钱。所以,商业运营才是整个链条上最核心的一环。上游的管理都做不好,下游的Reits更无从谈起。中国的企业,还是应当在商业管理上下工夫,多做几个挣钱的好项目。”

  内资偏好大而全

  拿地之外,当下不少国内地产企业还热衷于“全产业链”。

  龙头老大万达如今已构成商业地产、酒店、文化产业、百货、度假5大产业。万达团体董事长的目标是:不仅是不动产,万达的影院、酒店、百货同样要向着世界第一的目标挺进,万达要做全产业链的世界第一。

  说起这类思路的出现, 林回想,在万达的不动产规模化开发以后,他发现国内的百货和院线品牌没有一个能跟上万达的速度。于是,万达有了自己的影院和百货。如今,万达院线已经在申请独立上市。

  同样热衷于全产业链的还有世贸股分。作为一家以商业地产为主营业务的上市公司,世贸股分旗下还有世贸百货和世贸影投等独立品牌。

  “我们的商业模式是在经济发达的2、三线城市,打造当地需要的商业综合体,采取租售结合的方式,进行多元业态经营。公司定位于多元业态经营的房地产商业运营商,而非单一的房地产开发商。”首席财务官陈汝侠对《英才》说。“5年后,世茂将在全中国布局60个影院,总银幕数量达到500块。”在陈汝侠看来,影院既能带动人气,又是进军文化产业的重要一环。

  “我们非常明确自己是一家房地产商,我们不会去自己做酒店、电影院。零售业,其实也不好做,隔行如隔山,它和房地产业有很大距离。”骆伟汉显然不是全产业链中的一员。“我们有足够的租户资源,我们可以挑选足够好的品牌。”

  而王琼则认为,“这只是专业化和细分化的区别。内地的开发商总想甚么都涉及。欧美企业则更倾向于专业化。这只是风格问题。全部亚洲,包括韩国、日本,都喜欢大而全,什么都要自己做。三星、SK,都是这样。而新加坡企业遭到欧美影响更多。”

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