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16巨头千亿买地78家央企退出难挡房价飙

2019-08-16 14:39:51来源:励志吧0次阅读

16巨头千亿买地 78家央企退出难挡房价飙升?

国务院国资委主任李荣融19日在部分中央企业会议上指出,78家不以房地产为主业的中央企业,要加快结构调整步伐,15个工作日内制订有序退出的方案。

有观点认为,78家央企的退出,有望改变央企巨额资金不断入市推高房价的态势,是楼市去泡沫化的开始。然而,《每日经济》在调查中却发现,16家以房地产为主业的央企凭借强大的资金实力,在当前的房地产市场上掌握有绝对的资源优势。78家央企退出后,真能抑制房地产泡沫?他们退出后,民企能否在市场上突围?针对一系列问题,《每日经济》展开了调查。

在16家主业为房地产的巨无霸央企疯狂拿地的背景下,78家非房地产主业央企退出地产业降低房价,或许会成为一个伪命题。

本周《每日经济》与相关研究机构对全国23个一二线城市2009年以来土地交易情况进行了统计,据不完全调查显示,央企和地方国企买地金额超过2300多亿,其中16家央企的拿地金额超过1400亿,而国土资源部公布的去年全国土地出让总收入也不过1.59万亿。

一家知名上市房地产企业上海公司老总表示,78家不以房地产为主业的央企退出丝毫不会改变目前土地市场上国进民退的状况。78家退出后,16家央企的垄断地位将更加巩固,这或推动房价进一步上涨。

16家央企净利润占比94%

《每日经济》从搜房及部分城市国土交易站统计得出的23城开发商拿地数据显示,主业非房地产的78家央企房地产公司,虽然偶有天价拍得地王的举动,但论规模和总量,远不及上述16家央企。

以远洋地产为例,尽管3月15日在北京以40.8亿元拍得望京地王,但其在过去一年中的表现实际上相当沉寂。各主要城市的公开土地拍卖市场上,很少有它的身影。

其他主业非地产央企,如中国石油天然气股份有限公司因为建立加油站,去年一年购买的土地不过5宗;中信集团下属中信地产、中航集团下属的中航地产和中远集团下属的远洋集团在主要城市的购地数量均没有超过10宗。相比之下,16家央企房地产商出手更为频繁,且单宗买地金额更高。

一家不愿意透露真实身份的民营房地产企业市场部昨日向《每日经济》提供的该公司针对78家央企非主营地产企业和16家主营房地产央企的调查显示,16家主营房地产企业的总资产达到5616亿元,占全部央企房地产企业的85%;2009年的销售收入达到1899亿元,占86%;净利润更是达到188亿元,占全部央企房地产业务的94%。

除拿地量大大超出其他78家央企外,这16家央企还占有极高的市场份额。在2009年中国房地产企业销售前20排行榜中,共有保利、中国海外、华润置地、中信地产、招商和远洋地产6家央企上榜,6家企业共实现销售金额1566亿元,占前20总销售金额的30%;销售面积达到1640万平方米,占比约为26%。除远洋地产之外,其余5家均为国资委日前确定的主营房地产业务的企业。

保利中建拿地投入均超500亿

据搜房统计,78家央企房地产企业和地方国有房地产企业2009年的购地总花费不过800多亿,不到保利和中建两家房地产公司花费总和。

中海地产和中建地产的母公司中建集团,去年拿地的总投入达到500亿以上,总金额超过30亿元以上的单宗拿地就达到7宗,并仍准备了500亿元现金四处买地。

另一家央企地产巨头保利集团,虽然没有屡屡一掷千金,但拿地的数量和次数却远比中建集团频繁。据不完全统计,保利集团自去年至今至少购买了48宗土地,在全国买地的总投入已经超过了500亿元。

16家央企不但在买地总金额上超过其他央企,布局范围也相当广阔。

保利集团去年在上海、北京、广州等一线城市巨额购地的同时,还在天津、杭州、苏州,甚至贵阳、西安等地大量购买土地,足迹遍步东西部各主要省份。和保利集团一样,去年中建集团也大力挺进二三线城市:在沈阳拍得了荷兰村地块,又在长春拍得经开区长铃地块,还在西安购买了土地。据搜房的统计,16家央企集团去年参与土地拍卖的城市超过23个,远多于其他78家央企和地方性国资委下属房地产企业。

78家退出加剧房价上涨?

正因为16家主营房地产央企实力过于强大,78家央企的退出,引发了房价进一步上涨的担忧。

林戈说:就像产品制造商一样,原先的制造商有五个,相互间的竞争还激烈一些,如今赶走了一个,那么竞争压力就更小,涨价的可能性也就越大。

中国指数研究院副院长陈晟说,此前,一部分央企为了追求利润,纷纷进入房地产业。本次国资委要求78家央企退出房地产业,显然是希望这些企业退出房地产,扎扎实实地做好做强主业。

林戈说,这一做法显然会使留存下来的16家央企房地产巨头实力更强。就资金平台而言,原先需要向90多家央企房地产公司提供的信贷,现在只向16家央企提供,必然会使后者的资金实力更强。

另一方面,造成房价高的原因,主要和供应过少有关。在赶走了78家央企房地产商以后,剩余的16家央企将成为市场主要供应者,房地产市场的资源将更为集中,新房供应也更加集中。按照一般规律,市场供应过于集中在几家公司手中,整个市场就容易被控制。按这样的操作,房价只有上涨的可能,很难有下跌的可能性。

另外,78家被国资委要求退出房地产业的企业,大部分是从事工业和贸易的,在城市的周边拥有大量工业或者其他属性的非居住用地。而且,他们还有能力申请参与竞拍,购买新的工业用地。而在城市不断扩容之后,上述土地就改变为城市属性,土地由原先的工业用地转变为居住用地。

而国资委本次清退78家主营业务非房地产企业的要求是在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务,这将给这些企业未来开发自有工业用地留下了巨大的尾巴。 【央企拿地榜观点交锋】

78家央企退出民企依然叫苦

78家央企退出,能否抑制住去年以来央企在土地市场上狂猛的势头?《每日经济》采访的民营和港资企业负责人的回答是不会。他们认为,在今年的土地市场上,央企依然是所有房地产企业最强劲、最恐怖的竞争对手。

江苏新城:民企仍活在夹缝中

目前刚将总部迁入到上海的江苏新城,今年在上海一共有7个项目上市。但就是这样一家B股上市公司,面对来自央企的竞争,依然感到压力重重。

江苏新城地产股份有限公司市场营销部总经理黄超直言:和16家主营房地产业务的央企相比,78家央企的退出简直算是九牛一毛!对于整个房地产市场来说,起不到多大作用。

他认为,央企国企无论从资金还是平台来看,实力都太过雄厚。对于中小型房地产公司而言,拿地已经毫无胜算,只能通过转战二三线城市,或者捡拾央企因各种原因不要的项目,在夹缝中生存。

他表示,央企的介入对于房地产市场和其他开发商的影响非常大。土地是房地产开发商赖以生存的根本,可开发的土地量一旦下降,开发商就很难操作了。所以他认为,央企大量拿地绝对深深地提高了成本和房价。

龙湖地产:央企退出不会改格局

龙湖地产相关人士表示,此番国资委对78家非房地产主业央企的调控确实有些表姿态的味道,但这78家央企无论是土地储备还是市场份额都很少,基本上不会改变房地产整体格局。

上述人士认为,78家央企的退出的好处主要有二:一是避免了房地产市场的非理性行为,避免了不以房地产为主营业务的央企在拿地等环节出现缺乏成本考量的决策;二是优化了央企整体的结构模式。

但在现今的房地产市场,除却央企,国有企业的力量也非常强大。尤其是在一些二三线城市,由于央企还未进入,国企具备的影响力才是最大的。对民营企业来说,要改变央企在土地市场上独孤求败地位,只有改变土地出让方式:在招拍挂的最后环节,由原来的公开拍卖,转为暗标竞买。

恒大:坚持不拿地王策略

土地市场,我们老板始终坚持不拿地王的策略。恒大地产总裁助理柯鹏如是说。

在中央信贷、市场监管以及再次出台的土地供应等政策调控下,恒大地产今年一二月份销售仍然强劲:1月份实现合约销售额达34.8亿元,同比上升331.3%;合约销售面积58.7万平方米,上升195.5%。尽管2月份销售额与销售面积有所下降,但其销售均价从1月份的5923元/平方米大幅上涨至7273元/平方米。

据介绍,今年恒大地产将近7成的产品属于中高端住宅物业,分布全国20多个城市,目前全国54个项目同时加速动工。

据悉,2009年1月至12月,恒大累计实现合约销售额303亿元,合约销售面积563.7万平方米,分别比2008年激增了402.3%及396.5%。恒大集团董事局主席许加印在多个场合公开表示,恒大2010年的销售目标,将有望达到400亿~450亿元。

据悉,目前恒大地产仍以5100万平方米的土地位居中国房地产开发商土地储备榜榜首。

高德置地:今年拿地更为谨慎

随着经济复苏,商业地产业渐渐走出低迷的形势。作为专注于商业地产的高德置地控股有限公司,其对于经济的波动也甚为关心。

在密集的土地政策调控下,北京土地市场依然频现地王。高德置地副总经理刘文敏表示,作为专注于商业地产的公司,在各种政策的影响下,今年公司拿地将更为谨慎。

去年下半年,广州区域的房价连续4个月领跑全国,累计涨幅高达40%。活跃的楼市交易也带动了土地市场的活跃。相关数据显示,去年一年广州土地出让金达489亿元,远远超过2008年同期水平。

刘文敏认为,今年在政策的调整下,广州土地市场会比去年情况相对弱一些。如今过高的住宅市场价格,将不会出现上涨或下降的大幅波动。他预计,未来一段时间,广州市中心的住宅价格或将稳中有升,但上升幅度不大。

不同于住宅市场,商业地产跟经济形势密切相关。今年随着全球经济形势的转暖,商业地产呈现较快的恢复。特别是今年3月份,与2008年同期相比,高德置地的客户量上涨了50%,租金也是整体是向上走的。

嘉华国际:改变方式可弱化央企优势

上世纪90年代中后期,很多央企在香港买地、盖楼,部分港人对此事至今还记忆深刻。2009年,在香港采访时,还被当地导游告知,香港中环附近的不少楼宇,是由内地的国有企业在香港建造的。

但嘉华(中国)投资有限公司总经理谷文胜说,现在在香港仍然参与竞拍土地的,只有中国海外和华润置地两家央企。原因是香港土地制度在2000年以后发生了重大的改变,改为目前使用的勾地制,正是在这种制度的影响下,央企在财力上的优势,才没有变成最后的胜势。

【央企拿地榜现象】

央企在京抢地王穗深土地拍卖难

一边是政策重压下,高价地王频现,一边是拍卖时间不足十分钟,甚至出现流拍地块。这就是近期北京土地市场与广州土地市场的冰火两重天。造成这一局面的,除了地方政府的推地策略,还有央企的拿地偏好--在短期内,它们显然对北京市场更感兴趣。

穗深土地成交冷清

3月18日,广州南沙地块出让,此次共计出让3幅地块,仅有3家中小型开发商参与竞拍,竞拍现场出奇地冷清,整个拍卖过程仅耗费十分钟时间,就快速收场。其中两幅住宅用地分别以约1190元/平方米和1500元/平方米的楼面地价成交,另外一幅商业用地流拍。

就在之前不久,广州源溪大街烂尾地块的运气同样不佳。尽管该地块位于市区,但在拍卖现场上参与角逐的同样多是小型开发商。该地块最终被佛山南沙平南实业公司以7100万元的总价拿下,折合楼面价格不足4000元/平方米。

无独有偶,作为一线城市的深圳,土地市场成交也趋于平淡。在深圳规划和国土资源委员会的官方站上粗略统计发现,今年1~3月,深圳土地市场推出31宗地块中,成交地块仅25宗。中国综合开发研究旅游与地产研究中心主任宋丁对《每日经济》表示,目前深圳市场不如北京市场火热,主要是由于深圳几乎没有住宅用地推出。

也注意到,截至3月30日,深圳挂牌出让的土地的确大部分为工业用地,商业性质的用地只是少数。此外,宋丁指出,由于目前政策形势不太明朗,对开发商来说,拿地也更趋于谨慎。

土地供应或5月回暖

黎文江表示,历年的广州土地市场在年初都略显平淡,政府在年初一般都会推出一些不太热门的地块,一方面可以试探市场反应,另一方面由于年初开发商手头资金不太充裕,政府此举可以避免好地块遭遇流拍。据悉,去年广州成交地块达79宗,成交金额475.8亿元;其中,出让价格高于底价的地块有30宗,集中于下半年成交。

从销售的旺季,以及一般政府推地的规律而言,预计5月前后,土地供应市场会活跃起来,黎文江表示,届时土地出让将会有比较好的效果,开发商也会掀起拿地潮。

如果推出好的地块依然会有开发商去抢夺,而且竞争会很激烈。仲量联行投资部刘裕通判断,尽管今年政策预期不明,但好的地块仍将以高价出让。

黎文江告诉,虽然目前市场上一些大型的开发商手头上依然土地充裕,但是为了更长远的考虑,这些公司依然会大举拿地,一方面提升企业的业绩表现,另一方面则是出于可持续发展方面的考虑。

【央企拿地榜具体案例】

中航地产退出国有股将转让

目前公司还没有具体的退出方案,至于大股东如何考虑,我们这个层面还不知道。针对78家非房地产主业央企退出地产业,中航地产证券代表杜李丽3月24日对《每日经济》表示,我们也在等相关政策明朗,因为股权退出涉及很多层面,必须共同协调。

退出将由集团全盘考虑

中航地产是在深圳交易的上市公司,实际控制人是H股上市公司中航国际,再往上是中航集团。

由于是上市公司,所以在退出时只需要更换股东就可以。或者说,换一个大股东,公司仍将继续存在。中航地产一位内部人士对说,这次的退出政策,将对公司产生重大影响,具体如何退出要看控股股东中航集团的计划。

国资委的清退令引发投资者强烈关注中航地产。有关猜测,退出地产业务后,中航地产是否变成一个净壳,然后进一步重组?

中航地产有关内部人士否认了这一猜测。他表示,根据国资委的要求,是中航集团必须退出房地产业务,而不是针对这个上市公司的实体业务清退。

据杜李丽介绍,尽管中航集团还有其他子公司涉足地产业务,但是只有中航地产这一家涉及地产业务的上市公司。这次退出只涉及股东更换,不影响公司的发展战略,董事会将视情况变化做一些调整。

杜李丽还向确认,中航集团在退出时,有国有股要转让出去。一旦这些国有股全部向社会资本转让的话,中航集团退出之后公司的国有性质将改变,具体是什么结果,目前还不明朗。

非国资委管辖央企谁来监督?

据了解,有多家类似中航地产的央企下属上市公司,他们也跟中航地产一样面临诸多疑惑。

在国资委点名的78家央企中,或多或少都持有下属房地产子公司的股份,我们不方便做一些评论。杜李丽说。

在采访中,一位涉及退出地产业务的上市公司人士指出,国资委下属的央企只是大型中央企业的一部分,为什么中信地产等央企不退出呢?从国家的层面来说,政策并不公平。

据了解,中信地产不属于国资委管理,而属于财政部管辖;中国人寿属于保监会监管,所以也无需退出房地产,其竞标地王并不受此次政策调控影响。

地产业务是一大热门,央企都看得很重要,都想做大做强,所以在遏制地王方面,央企应该站在同一个起跑线上,国家支持部分央企专注于把主业做强,但是具体采取什么方式,还需要考虑。上述匿名人士称。

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