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张炜:警惕房地产信托参与炒楼

2019-12-04 06:50:07来源:励志吧0次阅读

正在发行的一款期限为18个月的“上海森泽股权投资集合资金计划”,发行信托规模为34950万元,将用于一次性打包整体收购位于上海市青浦区已取得销售许可证的11套海源别墅。该信托产品称其收购价格远低于市场零售价格,看似让投资者捡了大便宜,可在当前楼市调控的背景下,房地产信托参与炒楼值得质疑。

据产品说明书披露,这款信托产品收购海源别墅的价格预计为48000元/平方米,收购总价约32000万元。为实施这一收购计划,将成立项目公司。信托计划中的4950万元用于向项目公司增资,剩余资金以资本公积方式进入项目公司。据悉,该信托计划的主体是上海森泽房地产有限公司。信托计划中的优先级资金为25000万元,由信托公司向合格投资者募集;劣后级资金9950万元,则由上海森泽认购。根据计划,项目公司将通过出售11套海源别墅收回资金。

[] [] [] [] [] [] 上海市房地产交易中心的公开信息显示,海源别墅开盘于2009年5月,总套数为18套,可售套数为11套。2010年4月以来,该项目没有新盘成交记录。待出售的11套别墅,开盘时公布的参考价为40000元/平方米,可浮动幅度为20%。在信托产品说明书中特别说明,“海源别墅近期成交的别墅单价为56000元/平方米”。这意味着信托计划所指的“远低于市场零售价格”,计入了两年来的市场涨价因素。由于海源别墅1年多来没有新盘成交,所谓56000元/平方米的近期成交价,指的是二手别墅交易。若考虑到海源别墅仅有7套已成交,这个“近期成交的别墅单价”是否真正具有参考价值,投资者其实很难把握。

通过信托融资的方式募集资金,一次性扫货买入单个别墅项目的全部剩余房源,未来再以出售方式获利。表面看,这只是一家房地产公司的收购行为,实际参与者包括认购信托计划的自然人。如此明显的炒楼行为,有悖于当前房地产调控的主旨。为了遏制房价过快上涨,房地产调控的主要手段之一是约束投资投机性购房,对二套以上购房说“不”。信托融资为投资投机性购房另辟蹊径,显然是不适合的做法。

当前房地产调控政策的核心突出体现在“限”字上,采取限制购房套数、限制贷款、限制异地购房等举措。房地产信托集资炒楼,违背了限购原则,钻了楼市调控的政策空子。自然人通过购买房地产信托来分享房产投资的资本利得,与个人买房赚取差价属于一种性质,只是投资方式的表现不同而已。

值得注意的是,类似的信托融资收购别墅项目,很可能并非个案。前不久上海出现离奇的成交案例,位于松江的单价近10万元/平方米的紫园单天成交34套,而此前该项目5套预售房源花了五年时间也没卖完。如此异乎寻常的热销,虽然公司方面解释为长期积累买家的结果,但市场人士怀疑潜在买家找了信托公司融资。回头再说海源别墅,若信托计划发行成功,将上演“1年无成交,1日卖出11套”的销售盛况。

可见,房地产信托被当做炒楼的一种融资工具。对于上海森泽的收购计划,银行不会轻易在贷款上给予支持。愿意对优先级资金认购者给出高收益率,600万元以上认购的年化收益率为13%,成为上海森泽的融资代价。不过,这种看似多赢的信托融资,仍面临较大的政策调控压力,上海市场上的别墅折扣成交早已不是新鲜事。

银监会近日明确表示,需要加强对房地产信托业务的监管。很显然,对于参与非建设类的房地产信托项目,有必要从政策调控的角度亮红灯。

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